İç Verim Oranı (IRR) Nedir? Yatırımın Gerçek Getirisi

Bir yatırımın "yılda ne kadar kazandırdığını" tek bir yüzdeyle ifade etmek isterseniz, iç verim oranı (IRR) tam da bunu yapar. NPV'nin tamamlayıcısı olan bu kavram, yatırım değerlendirmesinin temel taşlarındandır. Bu yazıda IRR'ı açıklıyoruz.

IRR nedir?

İç Verim Oranı (Internal Rate of Return), bir yatırımın net bugünkü değerini (NPV) tam olarak sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır. Daha sade bir ifadeyle: yatırımın kendi ürettiği yıllık bileşik getiri oranıdır. Bir yatırımın IRR'ı %25 ise, o yatırım paranıza yıllık bileşik %25 kazandırıyor demektir.

NPV ile ilişkisi

IRR ve NPV aynı madalyonun iki yüzüdür. NPV, seçtiğiniz bir iskonto oranında yatırımın bugünkü net değerini TL cinsinden verir. IRR ise sabit bir oran vermez; NPV'yi sıfır yapan oranı yüzde cinsinden bulur. Yani NPV "bu yatırım bana bugün ne kadar değer katıyor?" sorusuna, IRR "bu yatırım yılda yüzde kaç kazandırıyor?" sorusuna cevap verir.

Nasıl hesaplanır?

IRR'ın kapalı bir formülü yoktur; deneme-yanılma (iteratif) yöntemlerle bulunur. Farklı iskonto oranları denenerek NPV'yi sıfıra en yakın yapan oran aranır. Örneğin 100.000 TL yatırımla üç yıl boyunca 40.000, 50.000 ve 60.000 TL kazanç sağlayan bir projenin IRR'ı, bu nakit akışlarının bugünkü değerini tam olarak 100.000 TL'ye eşitleyen orandır. Hesaplama araçları bu işlemi otomatik yapar.

Kararı nasıl verirsiniz?

IRR tek başına anlam ifade etmez; bir eşikle karşılaştırılmalıdır. Bu eşik genellikle sermaye maliyetiniz veya alternatif yatırım getirinizdir. Kural: IRR bu eşiğin üzerindeyse yatırım cazip, altındaysa değildir. Örneğin IRR %25 ve paranızı başka bir yerde %15 getiriyle değerlendirebiliyorsanız, bu yatırım daha kârlıdır. Yukarıdaki hesaplama aracıyla başlangıç yatırımı ve nakit akışlarınızı girerek IRR'ı bulabilirsiniz. Bu araç bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir.