Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır? İstisna ve Beyanname (2026)

Ev sahibi olup kira geliri elde edenlerin çoğu, "ne kadar vergi öderim, beyanname vermem gerekir mi?" sorusuyla ilk kez Mart ayında karşılaşır. Oysa kira geliri vergisi, birkaç basit kuralı bilince tahmin edilebilir bir hesaptır ve doğru yöntemi seçmek ödeyeceğiniz vergiyi ciddi biçimde azaltabilir.

Konut kirasında hesap üç adımdır

Önce yıllık toplam kira gelirinizden, her yıl güncellenen konut kira istisnası düşülür. Bu istisnanın altında kira geliri elde edenlerin beyanname vermesi gerekmez. İstisnayı aşan kısımdan sonra bir gider indirimi yapılır; kalan tutar (matrah) artan oranlı gelir vergisi dilimlerine göre vergilenir. Yani vergi, ham kiranızın tamamı üzerinden değil, istisna ve gider düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır.

Götürü mü, gerçek gider mi?

Gider indiriminde iki yöntem vardır. Götürü gider yönteminde, istisna sonrası kalan tutarın %15'i belge aranmadan gider sayılır — pratiktir, çoğu kişi için yeterlidir. Gerçek gider yönteminde ise konut için ödenen faiz, sigorta, bakım-onarım gibi harcamalar belgeyle indirilir; gideriniz yüksekse daha avantajlıdır. Önemli kural: götürü gideri seçen mükellef iki yıl bu yöntemden dönemez, bu yüzden seçim öncesi giderlerinizi tartmak gerekir.

İşyeri kirasında durum farklı

İşyeri kiralarında istisna uygulanmaz ve mekanizma terstir: kiracı, ödediği brüt kiradan stopaj (tevkifat) keserek doğrudan vergi dairesine yatırır. Mülk sahibi, brüt geliri beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verir ve kiracının kestiği stopajı hesaplanan vergisinden mahsup eder. Bu yüzden işyeri sahibi, kirayı "net" değil "brüt" düşünmeli ve stopajı hesaba katmalıdır.

Beyanname ve ödeme

Bir yılda elde edilen kira gelirleri, izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Beyanname, Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten birkaç dakikada verilebilir. Süresinde beyan edilmeyen kira gelirlerinde istisna hakkı kaybedilir ve cezalı tarhiyat gündeme gelir — bu yüzden istisnayı aşan geliri zamanında beyan etmek önemlidir.